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全國政協(xié)常委、廣東省政協(xié)副主席、九三學(xué)社廣東省委員會(huì)主委、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長 張少康
實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，解決用地問題是關(guān)鍵
習(xí)近平總書記指出：“農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化是實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的總目標(biāo)，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系是制度保障。”
密切關(guān)注農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化問題，張少康今年帶來了《關(guān)于解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化過程中用地問題的提案》。
張少康告訴本報(bào)記者，推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)興旺、實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，解決用地問題是關(guān)鍵。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村用地主要存在以下問題：
村鎮(zhèn)規(guī)劃未落實(shí)鄉(xiāng)村振興要求，規(guī)劃實(shí)效性不足。鄉(xiāng)村振興是黨的十九大提出并寫入黨章，對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村的發(fā)展提出的新要求，而現(xiàn)有多數(shù)村鎮(zhèn)規(guī)劃編制未能銜接鄉(xiāng)村振興要求，一是未從鄉(xiāng)村振興角度確定建設(shè)用地規(guī)模，二是未與土地利用總體規(guī)劃有效銜接，造成農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展與用地矛盾凸顯。
建設(shè)用地規(guī)模和土地利用計(jì)劃重城輕鄉(xiāng)，用地保障不足。一是由于缺少農(nóng)業(yè)發(fā)展土地資源的專項(xiàng)規(guī)劃，各地建設(shè)用地規(guī)模和土地利用計(jì)劃偏重城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展土地資源支持力度極為有限。二是農(nóng)業(yè)農(nóng)村歷史遺留用地情況復(fù)雜，村集體現(xiàn)有存量用地少，造成用地統(tǒng)籌難。
社會(huì)資本的進(jìn)入往往對(duì)規(guī)?；玫禺a(chǎn)生不利影響。個(gè)別社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)農(nóng)村后，對(duì)農(nóng)村土地的使用非農(nóng)化，土地承包者與經(jīng)營者之間的平衡被打破，土地流轉(zhuǎn)難度加大，影響規(guī)?；玫?。
支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的優(yōu)惠政策和配套制度滯后。隨著農(nóng)業(yè)加工業(yè)發(fā)展及農(nóng)業(yè)功能的不斷擴(kuò)展，現(xiàn)行農(nóng)用地政策和制度已經(jīng)不能滿足農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展實(shí)際需要，需要新的優(yōu)惠政策和配套措施予以保障。
針對(duì)目前存在的問題，張少康具體建議：
落實(shí)鄉(xiāng)村振興要求，完善村鎮(zhèn)規(guī)劃體系。根據(jù)鄉(xiāng)村振興發(fā)展實(shí)際需要，對(duì)接國土空間規(guī)劃體系新要求，通盤考慮農(nóng)村土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點(diǎn)布局、人居環(huán)境整治、生態(tài)保護(hù)和歷史文化傳承等，落實(shí)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，優(yōu)化村莊布局，加快編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)國土空間規(guī)劃和“多規(guī)合一”實(shí)用性村規(guī)。
加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的用地支持力度。充分保障農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)每年安排一定比例年度土地利用計(jì)劃，專項(xiàng)支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，優(yōu)先保障農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、科技園、創(chuàng)業(yè)園、縣域助農(nóng)服務(wù)綜合平臺(tái)和鎮(zhèn)村助農(nóng)服務(wù)中心建設(shè)用地，支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和助農(nóng)服務(wù)體系建設(shè)。鼓勵(lì)各地充分利用存量建設(shè)用地進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、物流倉儲(chǔ)、產(chǎn)地批發(fā)市場等項(xiàng)目建設(shè)或用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)。
簡化設(shè)施農(nóng)用地報(bào)備手續(xù)。為進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展，各地要貫徹落實(shí)《自然資源部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于設(shè)施農(nóng)業(yè)用地管理有關(guān)問題的通知》精神，讓服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的設(shè)施農(nóng)業(yè)用地合法化，進(jìn)一步簡化設(shè)施農(nóng)用地報(bào)備手續(xù)；同時(shí)，要依法依規(guī)加大對(duì)假借設(shè)施農(nóng)業(yè)之名搞農(nóng)地非農(nóng)化建設(shè)行為的查處力度，堅(jiān)決杜絕假設(shè)施農(nóng)業(yè)用地之名行房地產(chǎn)之實(shí)的情況在農(nóng)村發(fā)生。
創(chuàng)新政策、優(yōu)化管理，因地制宜、適度拓展土地使用功能。結(jié)合美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)建設(shè)，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織充分利用“三舊”改造政策，依托市、縣（區(qū)）公共資源交易平臺(tái)或“三資”平臺(tái)等公開平臺(tái)，引入投資經(jīng)營主體，推動(dòng)農(nóng)村配套設(shè)施改善、物業(yè)改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在不破壞耕作層的前提下，有序利用現(xiàn)有耕地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，例如在田間架空小木屋供游客居住，屋下地面種植喜陰藥材、花卉、綠肥等作物的復(fù)合利用土地，仍按耕地管理。允許本地居民利用自有住宅或其他條件，以建設(shè)改造民宿等方式依法從事鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營，從根本上解決民宿發(fā)展難問題。
完善住房租賃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范辦事流程
今年政府工作報(bào)告指出，要保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》和2020年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議作出了“完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”的工作部署。張少康對(duì)本報(bào)記者表示，“長租房”的提出表明住房租賃將逐步從一種階段性、臨時(shí)性的居住模式，向長期性、穩(wěn)定性的居住模式轉(zhuǎn)變。長租房意味著住得更長久、更安心、更舒適，同時(shí)也對(duì)住房租賃發(fā)展提出更多、更高的要求。
張少康在《關(guān)于促進(jìn)長租房發(fā)展的提案》中指出，目前長租房發(fā)展面臨以下問題，需要逐步解決：
住房租賃企業(yè)支持和監(jiān)管政策尚不完善。以分散轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)為主的輕資產(chǎn)型租賃企業(yè)、以集中改造出租為主的中資產(chǎn)型租賃企業(yè)和以自建自持為主的重資產(chǎn)型租賃企業(yè)在開發(fā)投資、運(yùn)行管理、收入回報(bào)、潛在風(fēng)險(xiǎn)等各方面存在較大差異，但現(xiàn)有政策沒有對(duì)不同類型的企業(yè)進(jìn)行區(qū)分。
住房租賃行業(yè)缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在房屋安全、消防驗(yàn)收等方面，企業(yè)不知道怎樣才是符合要求的。在商業(yè)辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)等各類非住宅用房改造為租賃住房時(shí)，也沒有明確的流程和辦事指引。
住房租賃企業(yè)用水用電優(yōu)惠落地難。2016年，國辦發(fā)39號(hào)文提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。但實(shí)操過程中，租賃企業(yè)在供電、供水公司面前處于弱勢(shì)地位，缺乏有效調(diào)價(jià)渠道，優(yōu)惠政策遲遲難以落地。
住房租賃行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條尚不成熟。住房租賃是一個(gè)非常龐大的產(chǎn)業(yè)，除租金收入外，還包括前期的小區(qū)環(huán)境改造、房屋裝修，后期的日常服務(wù)、運(yùn)營管理，以及配套的各類生活服務(wù)、增值服務(wù)等。但目前，租賃產(chǎn)業(yè)鏈條不同環(huán)節(jié)的經(jīng)營者往往處于信息不對(duì)稱的狀態(tài)，如長租公寓經(jīng)營者很難通過公開場合找到可供改造房源信息，而有閑置用房的房東又很難找到專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，進(jìn)而限制了行業(yè)的快速發(fā)展。
針對(duì)長租房發(fā)展中面臨的問題，張少康提出以下具體建議：
對(duì)輕資產(chǎn)型、中資產(chǎn)型、重資產(chǎn)型住房租賃企業(yè)和住房租賃中介企業(yè)進(jìn)行分類管理。對(duì)不同類型企業(yè)分別制定差異化的支持和監(jiān)管政策，如對(duì)于自建自持重資產(chǎn)型的租賃企業(yè)，要進(jìn)一步加大稅費(fèi)優(yōu)惠支持，增強(qiáng)企業(yè)生存能力，并可探索通過“租賃住房+限價(jià)房+配套商品房”混合開發(fā)等模式，提高行業(yè)吸引力。對(duì)于分散轉(zhuǎn)租輕資產(chǎn)型的租賃企業(yè)，要嚴(yán)格禁止“長收短付”，并建立租金監(jiān)管機(jī)制。
盡快完善住房租賃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范辦事流程。建立新建、改造租賃住房的房屋安全標(biāo)準(zhǔn)、消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，明確管理要求。制定商業(yè)辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)等非住宅改造為租賃住房的工作指引，明確流程和管理部門，提高工作效率。
建立住房租賃企業(yè)名錄，推動(dòng)各項(xiàng)優(yōu)惠政策落地。住房租賃企業(yè)成立后應(yīng)立即向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門提供開業(yè)報(bào)告。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依據(jù)開業(yè)報(bào)告和實(shí)際經(jīng)營情況建立住房租賃企業(yè)名錄。地方政府以住房租賃企業(yè)名錄為依據(jù)統(tǒng)一向供水、供電等部門爭取價(jià)格優(yōu)惠。
搭建企業(yè)交流合作平臺(tái)。鼓勵(lì)地方政府通過組織舉辦住房租賃行業(yè)博覽會(huì)、建立住房租賃商洽信息平臺(tái)等方式，為住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈條不同環(huán)節(jié)的企業(yè)牽線搭橋，促進(jìn)企業(yè)合作，并在各環(huán)節(jié)培育一批品牌企業(yè)。
鼓勵(lì)發(fā)展“企業(yè)長租房”。鼓勵(lì)有條件的企業(yè)通過自建或統(tǒng)租的形式籌集長租房，并通過為員工提供單位宿舍的形式解決好本單位員工的住房問題。稅務(wù)部門可通過允許企業(yè)將單位宿舍租金或運(yùn)營成本納入稅費(fèi)抵扣范圍等方式，為企業(yè)提供支持。
鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。運(yùn)用系統(tǒng)思維，在制定老舊小區(qū)改造計(jì)劃時(shí)，充分考慮資金平衡和后期使用功能，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，推動(dòng)小區(qū)改造和房源籌集工作相統(tǒng)一。