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全國政協(xié)常委、廣東省政協(xié)副主席、九三學社廣東省委員會主委、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長 張少康
實現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，解決用地問題是關鍵
習近平總書記指出：“農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化是實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的總目標，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系是制度保障。”
密切關注農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化問題，張少康今年帶來了《關于解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化過程中用地問題的提案》。
張少康告訴本報記者，推進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)興旺、實現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，解決用地問題是關鍵。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村用地主要存在以下問題：
村鎮(zhèn)規(guī)劃未落實鄉(xiāng)村振興要求，規(guī)劃實效性不足。鄉(xiāng)村振興是黨的十九大提出并寫入黨章，對農(nóng)業(yè)農(nóng)村的發(fā)展提出的新要求，而現(xiàn)有多數(shù)村鎮(zhèn)規(guī)劃編制未能銜接鄉(xiāng)村振興要求，一是未從鄉(xiāng)村振興角度確定建設用地規(guī)模，二是未與土地利用總體規(guī)劃有效銜接，造成農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展與用地矛盾凸顯。
建設用地規(guī)模和土地利用計劃重城輕鄉(xiāng)，用地保障不足。一是由于缺少農(nóng)業(yè)發(fā)展土地資源的專項規(guī)劃，各地建設用地規(guī)模和土地利用計劃偏重城市建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展土地資源支持力度極為有限。二是農(nóng)業(yè)農(nóng)村歷史遺留用地情況復雜，村集體現(xiàn)有存量用地少，造成用地統(tǒng)籌難。
社會資本的進入往往對規(guī)?；玫禺a(chǎn)生不利影響。個別社會資本進入農(nóng)業(yè)農(nóng)村后，對農(nóng)村土地的使用非農(nóng)化，土地承包者與經(jīng)營者之間的平衡被打破，土地流轉難度加大，影響規(guī)?；玫亍?/span>
支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉型升級的優(yōu)惠政策和配套制度滯后。隨著農(nóng)業(yè)加工業(yè)發(fā)展及農(nóng)業(yè)功能的不斷擴展，現(xiàn)行農(nóng)用地政策和制度已經(jīng)不能滿足農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展實際需要，需要新的優(yōu)惠政策和配套措施予以保障。
針對目前存在的問題，張少康具體建議：
落實鄉(xiāng)村振興要求，完善村鎮(zhèn)規(guī)劃體系。根據(jù)鄉(xiāng)村振興發(fā)展實際需要，對接國土空間規(guī)劃體系新要求，通盤考慮農(nóng)村土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點布局、人居環(huán)境整治、生態(tài)保護和歷史文化傳承等，落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，優(yōu)化村莊布局，加快編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)級國土空間規(guī)劃和“多規(guī)合一”實用性村規(guī)。
加強對農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的用地支持力度。充分保障農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展建設用地規(guī)模，同時每年安排一定比例年度土地利用計劃，專項支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，優(yōu)先保障農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、科技園、創(chuàng)業(yè)園、縣域助農(nóng)服務綜合平臺和鎮(zhèn)村助農(nóng)服務中心建設用地，支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和助農(nóng)服務體系建設。鼓勵各地充分利用存量建設用地進行農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、物流倉儲、產(chǎn)地批發(fā)市場等項目建設或用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)。
簡化設施農(nóng)用地報備手續(xù)。為進一步支持設施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展，各地要貫徹落實《自然資源部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于設施農(nóng)業(yè)用地管理有關問題的通知》精神，讓服務于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的設施農(nóng)業(yè)用地合法化，進一步簡化設施農(nóng)用地報備手續(xù)；同時，要依法依規(guī)加大對假借設施農(nóng)業(yè)之名搞農(nóng)地非農(nóng)化建設行為的查處力度，堅決杜絕假設施農(nóng)業(yè)用地之名行房地產(chǎn)之實的情況在農(nóng)村發(fā)生。
創(chuàng)新政策、優(yōu)化管理，因地制宜、適度拓展土地使用功能。結合美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)建設，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織充分利用“三舊”改造政策，依托市、縣（區(qū)）公共資源交易平臺或“三資”平臺等公開平臺，引入投資經(jīng)營主體，推動農(nóng)村配套設施改善、物業(yè)改造和產(chǎn)業(yè)轉型升級。在不破壞耕作層的前提下，有序利用現(xiàn)有耕地進行農(nóng)業(yè)結構調(diào)整，例如在田間架空小木屋供游客居住，屋下地面種植喜陰藥材、花卉、綠肥等作物的復合利用土地，仍按耕地管理。允許本地居民利用自有住宅或其他條件，以建設改造民宿等方式依法從事鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營，從根本上解決民宿發(fā)展難問題。
完善住房租賃行業(yè)標準，規(guī)范辦事流程
今年政府工作報告指出，要保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》和2020年12月的中央經(jīng)濟工作會議作出了“完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”的工作部署。張少康對本報記者表示，“長租房”的提出表明住房租賃將逐步從一種階段性、臨時性的居住模式，向長期性、穩(wěn)定性的居住模式轉變。長租房意味著住得更長久、更安心、更舒適，同時也對住房租賃發(fā)展提出更多、更高的要求。
張少康在《關于促進長租房發(fā)展的提案》中指出，目前長租房發(fā)展面臨以下問題，需要逐步解決：
住房租賃企業(yè)支持和監(jiān)管政策尚不完善。以分散轉租業(yè)務為主的輕資產(chǎn)型租賃企業(yè)、以集中改造出租為主的中資產(chǎn)型租賃企業(yè)和以自建自持為主的重資產(chǎn)型租賃企業(yè)在開發(fā)投資、運行管理、收入回報、潛在風險等各方面存在較大差異，但現(xiàn)有政策沒有對不同類型的企業(yè)進行區(qū)分。
住房租賃行業(yè)缺乏行業(yè)標準。在房屋安全、消防驗收等方面，企業(yè)不知道怎樣才是符合要求的。在商業(yè)辦公、工業(yè)、倉儲等各類非住宅用房改造為租賃住房時，也沒有明確的流程和辦事指引。
住房租賃企業(yè)用水用電優(yōu)惠落地難。2016年，國辦發(fā)39號文提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。但實操過程中，租賃企業(yè)在供電、供水公司面前處于弱勢地位，缺乏有效調(diào)價渠道，優(yōu)惠政策遲遲難以落地。
住房租賃行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條尚不成熟。住房租賃是一個非常龐大的產(chǎn)業(yè)，除租金收入外，還包括前期的小區(qū)環(huán)境改造、房屋裝修，后期的日常服務、運營管理，以及配套的各類生活服務、增值服務等。但目前，租賃產(chǎn)業(yè)鏈條不同環(huán)節(jié)的經(jīng)營者往往處于信息不對稱的狀態(tài)，如長租公寓經(jīng)營者很難通過公開場合找到可供改造房源信息，而有閑置用房的房東又很難找到專業(yè)的運營團隊，進而限制了行業(yè)的快速發(fā)展。
針對長租房發(fā)展中面臨的問題，張少康提出以下具體建議：
對輕資產(chǎn)型、中資產(chǎn)型、重資產(chǎn)型住房租賃企業(yè)和住房租賃中介企業(yè)進行分類管理。對不同類型企業(yè)分別制定差異化的支持和監(jiān)管政策，如對于自建自持重資產(chǎn)型的租賃企業(yè)，要進一步加大稅費優(yōu)惠支持，增強企業(yè)生存能力，并可探索通過“租賃住房+限價房+配套商品房”混合開發(fā)等模式，提高行業(yè)吸引力。對于分散轉租輕資產(chǎn)型的租賃企業(yè)，要嚴格禁止“長收短付”，并建立租金監(jiān)管機制。
盡快完善住房租賃行業(yè)標準，規(guī)范辦事流程。建立新建、改造租賃住房的房屋安全標準、消防驗收標準等，明確管理要求。制定商業(yè)辦公、工業(yè)、倉儲等非住宅改造為租賃住房的工作指引，明確流程和管理部門，提高工作效率。
建立住房租賃企業(yè)名錄，推動各項優(yōu)惠政策落地。住房租賃企業(yè)成立后應立即向當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設部門提供開業(yè)報告。住房和城鄉(xiāng)建設部門依據(jù)開業(yè)報告和實際經(jīng)營情況建立住房租賃企業(yè)名錄。地方政府以住房租賃企業(yè)名錄為依據(jù)統(tǒng)一向供水、供電等部門爭取價格優(yōu)惠。
搭建企業(yè)交流合作平臺。鼓勵地方政府通過組織舉辦住房租賃行業(yè)博覽會、建立住房租賃商洽信息平臺等方式，為住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈條不同環(huán)節(jié)的企業(yè)牽線搭橋，促進企業(yè)合作，并在各環(huán)節(jié)培育一批品牌企業(yè)。
鼓勵發(fā)展“企業(yè)長租房”。鼓勵有條件的企業(yè)通過自建或統(tǒng)租的形式籌集長租房，并通過為員工提供單位宿舍的形式解決好本單位員工的住房問題。稅務部門可通過允許企業(yè)將單位宿舍租金或運營成本納入稅費抵扣范圍等方式，為企業(yè)提供支持。
鼓勵住房租賃企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。運用系統(tǒng)思維，在制定老舊小區(qū)改造計劃時，充分考慮資金平衡和后期使用功能，鼓勵住房租賃企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，推動小區(qū)改造和房源籌集工作相統(tǒng)一。